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刚刚出炉的今年1月全国新房销售数据，依旧波澜不惊。

据CRIC监测，整个1月全国新房成交同比下降超过3成，其中一线城市总成交面积同环比均下降30%，二三线城市总成交同比下降达34%。

市场整体成交热情并不算高，仍处于“冷静期”的全国楼市，项目间的热度出现大幅分化。其中，龙湖的御湖境是一个颇受关注的案例，这个龙湖不久前推出的新产品线，在全国同步走出“独立行情”：北京御湖境1月28日首次开盘卖出15亿元，首开去化率约90%；泉州御湖境1月30日首次开盘揽金超12亿元，去化率高达95%；合肥御湖境去年12月29日首次开盘，至今年1月初在10天内销售额也达到10亿元。

泉州御湖境首次开盘现场

由此可见，御湖境是全国罕见的，能在淡市环境下实现集体旺销的产品。在国内一些研究市场多年的业内专家眼中，多个御湖境项目短期内集体热销，其实跳出了多年来，淡市热销盘要么单靠“一二手价格倒挂”，要么单纯拼顶级学区配套的“历史循环”。

换句话说，御湖境代表的，是一套不同以往经验的淡市热销法则。

为地缘性客户寻求产品高度适配

将时间拨回去年12月初，彼时龙湖刚刚登上克而瑞的2022年度《中国房地产企业产品力TOP100》榜单第2位，御湖境产品线也恰于此时向全国公布细节。

针对这个集龙湖数十载人居研发经验打造的高端人居“新物种”，有专业媒体分析，御湖境产品层面实现了奢侈品气质的“臻品”级跃升，这种跃升主要源自“臻奢选材”、“臻品美学”、“臻享圈层”这三个“臻”。

彼时媒体的注意力，更多放在产品的创新层面。但令很多媒体及地产业内没有想到的是，御湖境产品这几个产品维度，能在限定区域内和地缘性客户买房倾向，完成很好的“化学反应”，从而实现了产品创新价值最大化。

在产品细节公布1个多月后，从北京、合肥、泉州御湖境的实际落位和售卖情况上看，御湖境的独特产品力，高度匹配了区域内高端改善型地缘性客户的需求。与传统意义上疯狂“堆料”冲高价的高端改善住宅不同，御湖境更贴近需求本身，作出“深度理解当地高端改善客”的产品。

以泉州御湖境为例，在选材维度，它使用了泉州高端改善住宅少见的普拉达绿奢石，巴西紫水晶大理石、爱马仕灰岩板等高档石材。而泉州本地的改善客户，许多是“真正懂石材”的，毕竟泉州南安水头镇，就是大名鼎鼎的“世界石材之都”，这里集纳了来自世界各地的珍稀石材和大量石材工厂。随便问个泉州人，大概率都会认识个在水头做石材生意的老板，甚至可能他（她）自己就是“做石材的”。无疑，珍稀石材在泉州能得到很好的呈现，而货卖于识家，亦印证了其价值。