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皇冠足球投注平台_深圳楼市半年考:购房者信心仍有待恢复

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  证券时报记者 吴家明

  调控措施会不会变?二手房参考价会不会调?房子还是不好卖……

  这些问题和感受,都是证券时报记者近日走访深圳多地过程中,购房者表达出的心声。刚刚过去的2022年上半年被业内称为多年来最难的“半年考”,深圳楼市也交出了自己的答卷。那么,下半年深圳楼市又会发生哪些变化?

  新房两极分化

  博弈偏向于买方市场

  对于深圳的新房市场,“两极分化”可以说是最为明显的一个关键词。今年上半年,深圳一些“网红豪宅”的热销似乎给楼市带来了一丝回暖的信号。只是,“网红豪宅”的热度并没有传到刚需市场,许多刚需新房项目依旧在打“价格战”,不仅开盘就打折,而且还有买房送黄金等各类促销活动。特别是作为深圳“网红区”的光明楼市开始走下神坛,绝大多数的新房项目销售速度明显慢于市场预期。

  深圳贝壳研究院的数据显示,2022上半年深圳共有57个项目取得批售,合计供应新房26228套,其中新房住宅17353套,同比去年上半年增长24.6%。总的来看,上半年供应量集中于二季度,主要由于一季度深圳处于疫情高峰期,房企推盘节奏放缓。随着疫情防控有效,4月供应量快速增加,其中6月达到今年上半年新房供应最高值。截至6月末,深圳新房住宅可售房源28794套,住宅去化周期上升至8.1个月。另一边,上半年深圳新房共成交23776套,同比下降34.4%。其中,新房住宅成交16126套,同比下降38.3%。

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  并不是所有的新房都好卖,即便是在深圳,房企花式促销也屡屡上演,二手房也同样如此。乐有家研究中心数据显示,刚刚过去的2022年上半年,深圳二手住宅仅成交9965套,同比大跌近65%,录得2007年以来的最差表现,比2008年上半年还要少52%。虽然深圳二手房从4月开始出现环比上升,但月均2000套上下的成交量与业内关注的5000套“荣枯线”相去甚远。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示,截至2022年7月4日,深圳全市共有38317套有效二手房源在售,较上周增加159套,二手房在售房源数量也在持续增加。

  多位业主告诉记者,自己的房子有的是总价低的刚需房,有的是名校学区房,但挂牌好几个月都没有卖出去,行情回暖不明显。也有房产中介经理反映,即便是在过去热炒的西部和学区房片区,越来越多的二手房以接近参考价的价格出售。值得注意的是,据深圳贝壳研究院数据显示,2022上半年深圳新增二手房挂牌均价同比下跌0.8%,环比下跌1.5%,整体来看业主心态和预期有所弱化,报价趋向合理。今年上半年成交议价率为5.9%,创下近年来新高,也表明当前博弈偏向于买方市场,尤其急于出售或急需用钱的业主议价空间更大。

  为何购房者积极性不高

  今年以来,多地楼市政策暖风频吹,但深圳楼市政策面依旧保持平稳。深圳一家大型房企营销部人士告诉记者,尽管楼市调控放松的预期有所升温,但如果项目的自身条件一般,开发商也不愿意“等”市场回暖,还是会选择通过促销走量。从购房者角度来看,记者随机采访了多位准备购房的深圳市民,发现购房者面对调控松绑预期和房贷利率下调普遍保持谨慎态度,认为现在买房还是会从自身经济承受能力出发,并且会考虑自身工作前景和经济环境。而且,深圳新房供应充足,购房者可选标的越来越多,就连那些曾经的“炒房客”也变得低调。

  为何购房者的积极性不高?广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,此前关于深圳楼市调控政策变化也是时有传闻,但最终都全部“落空”,这对市场预期带来比较大的冲击。另外,深圳的二手房价格出现下跌,新房开始大量供应而且限价比较明显,二手房价格下跌导致购房者对买新房的积极性也有所减弱,认为新房选择空间很多而且价格也会下跌。还有一个因素就是,深圳的二手房参考价仍在发挥作用,杠杆大幅降低导致购房门槛提高,也降低了购房者的积极性。

  对于政策走向,李宇嘉认为,从国家层面的政策来讲,现在处于一个政策空窗期或者政策效应的观察期。下半年,深圳楼市肯定会有所回暖,但要基于上述提到的因素是否会发生变化,就是原来促成深圳房价大幅度上涨的几个因素,例如杠杆率、居民对未来预期的收入等。另外,外来人口在深圳买房还是很难,即便其他城市能通过松绑限购来刺激外来人口购房,但深圳是不行的,所以这些方面都有待观察。

  业内人士普遍认为,包括深圳等一线城市在限购限贷等政策层面宽松的可能性非常小。近日,深圳市住房和建设局发布关于印发《深圳市住房发展2022年度实施计划》的通知。《计划》指出,2022年深圳市计划供应商品住房用地215万平方米;新开工商品住房建筑面积700万平方米,约7万套;批准预售和现售商品住房面积600万平方米,约6万套。值得注意的是,《计划》指出,继续加强新建商品住房销售价格指导,持续完善二手住房成交参考价格发布机制,适时更新、逐步细化二手住房成交参考价格体系。加强一二手住房价格联动调控,加大二手住房交易信息公开力度,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格、商业银行合理发放二手住房贷款,促进市场理性透明交易,稳定市场预期。

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